Основу процесса эксплуатации жилого многоэтажного дома в течение срока его службы составляют книгу (справочник) по содержанию дома, в которой дается оценка состояния дома, корректируемая один раз в пять лет, долгосрочный план мероприятий, а также результаты обследования состояния конструкций и инженерно-технических коммуникаций здания.

Составление книги (справочника) по эксплуатации дома и руководству по организации проживания в нем осуществляется в процессе проектирования и строительства объединен­ными усилиями владельца недвижимости, заказчика-застройщика, проектировщиков, подрядчиков и персонала, выполняющего мероприятия по техобслуживанию и содержанию дома. В справочник вносятся все мероприятия по техобслуживанию и проверке частей, конструкций, систем, оборудования и оснащения здания с указанием интервалов их проведения. Справочник содержит также данные об объемах, качестве, материалах и изготовителях, контактную информацию, связанную с техобслуживанием и содержанием дома, инструкции по мероприятиям в нештатных ситуациях, а также целевые показатели и принципы измерения водо- и энергопотребления. Кроме того, в справочнике указываются принципы организации контроля за выполнением мероприятий и динамикой показателей потребления, а также принципы составления отчетности.

Первая оценка состояния жилого многоэтажного дома выполняется по прошествии примерно 10 лет с момента сдачи его в эксплуатацию, после чего она корректируется один раз в пять лет. Оценка состояния осуществляется визуально как специалистами в области строительства, так и специалистами в области сантехнических и электротехнических систем. В рамках оценки состояния они проверяют, в частности, состояние конструкций и систем здания, около 10 % квартир, помещения общего назначения и коллективного пользования, а также дворовые территории. Измерения воздушных и водных потоков, температур и напряжения в электросетях выполняются во время этой проверки выборочно.

На основе полученных во время проверки данных и показателей потребления специа­листы составляют для жилого дома проект долгосрочного плана мероприятий, который включает ремонтные работы, график и порядок их выполнения, оценку затрат на 10—15 лет вперед, а также меры по сокращению водо- и энергопотребления. Помимо этого, опенка состояния дает представление о рисках, которые связаны с ремонтом, содержанием, сроками реализации и финансированием и которые следует выяснить с помошью обследования состояния (например, сроки и объем ремонта трубопроводов или методы ремонта фасадов).

Исследования состояния трубопроводов выполняются выборочно, главным образом с помощью неразрушаюших методов контроля, т.е. без разрушения материала. В числе применяемых методов — рентгеноскопия напорных труб (водопроводы и трубы отопления), а также ультразвуковое исследование безнапорных труб (канализационные трубопроводы) и внутренняя телевизионная съемка безнапорных труб (канализационные и дренажные трубопроводы). Исследования выполняются на участках труб, которые подвергаются нагрузке, отводах, патрубках, резьбовых соединениях, муфтах, сварных швах и припоях. При рентгеноскопии на снимке фиксируется поперечное сечение трубы. Участки коррозии выглядят темными зонами и/или черными точками. Продукты коррозии, вызывающие перерывы в эксплуатации, представляют собой светлые полосы на внутренней поверхности трубы. На основании интенсивности затемнения участков коррозии и количества продуктов коррозии, а также толщины стенки труб выполняется оценка сроков их замены и определяется риск возникновения протечек. В настоящее время большое распространение получила